Foto: BELGAIMAGE

De huurprijs van uw sociale woning stijgt… volgende week

De prijzen van sociale woningen houden voortaan rekening met alle inkomens en energiebesparende maatregelen. Die ‘voortaan’ is letterlijk te nemen. De hogere prijzen gelden vanaf januari.

Bij heel wat sociale huurders lag er de voorbije dagen een onaangenaam cadeau onder de kerstboom. Vanaf 1 januari gaan de huurprijzen voor veel sociale woningen namelijk omhoog. Slechts voor een kleine groep zal dat een aanzienlijke stijging zijn, maar bij de grote groep voor wie de stijging eerder klein is, komt ze daarom niet minder hard aan, klagen huurdersverenigingen en oppositie. De Verenging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen zegt dat het niet anders kon, sommige maatschappijen stevenden af op een failliet. Maar dat de prijsstijging te bruusk is, wordt ook daar niet ontkend.

De discussie is niet nieuw. Al een paar maanden waarschuwt het Huurdersplatform dat de sociale huurders hun nieuwe huurprijzen pas veel te laat te horen zouden krijgen, terwijl ze de nieuwe, hogere bedragen vanaf januari wel elke maand moeten ophoesten. Een vraag om uitstel, gesteund door de Vlaamse oppositiepartijen SP.A en Groen, vond geen gehoor bij bevoegd minister Matthias Diependaele (N-VA). Ook vandaag niet, nu de bal opnieuw aan het rollen gaat.

Vijftig vragen

Vlaams Ombudsman Bart Weekers vindt het ‘onbehoorlijk’ om forse huurprijsverhogingen pas enkele dagen op voorhand mee te delen. ‘En dat is zeker zo wanneer de huurder informatie moet zoeken op een moment dat vele kantoren van socialehuisvestingsmaatschappijen gesloten zijn’. Hij blijft daarom pleiten voor een overgangs- en informatieperiode van drie maanden. Bij hemzelf en de Vlaamse Infolijn kwamen intussen al meer dan vijftig vragen binnen. ‘En dat is te veel wanneer men weet dat de informatieverstrekking loopt via de socialehuisvestingsmaatschappijen zelf.’

Op de privé-markt gelden duidelijke regels over aankondiging van een huurprijsverhoging. Die moet bekendgemaakt worden tussen de negen en zes maanden voor het einde van een driejarige contractperiode. Dat sociale huurders dan nu pas, een week voor de prijzen stijgen, te horen krijgen om welke bedragen het gaat, roept daarom vragen op. Toch wil Diependaele niet van uitstel weten. ‘Het is de bedoeling een eerlijker en rechtvaardiger berekening te introduceren, dus moet die ook voor iedereen op dezelfde dag ingaan’, luidt het op zijn kabinet. ‘Het gaat om beleid waarvan de hoofdlijnen al in de lente zijn gecommuniceerd. De meeste maatschappijen hebben intussen ook infosessies georganiseerd.’ De verhuurkantoren zijn ook al sinds begin december in de weer om mensen in te lichten, aldus nog het kabinet van de minister.

Elk loon telt mee

De nieuwe regels werden nog beslist door zijn voorgangster en partijgenote, Liesbeth Homans, die intussen Vlaams parlementsvoorzitter is. De prijzen worden aangepast in functie van de nieuwe marktwaarde van de woning, energiecorrecties en het inkomen van al wie in de woning woont. Het is vooral door die laatste aanpassing dat er grote schokken kunnen ontstaan. ‘Het is niet meer dan logisch dat de inkomens van werkende kinderen of ouderen meegenomen worden in de berekening’, zegt Björn Mallants, de directeur van de Verenging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. ‘In het verleden kon de huurprijs plots ook 200 euro stijgen als iemand van met een vervangingsinkomen plots weer ging werken. Maar vergoedingen van gehandicapten en zorgbudgetten worden niet meegerekend.’

Toch focuste Tom De Meester (PVDA/PTB) net op zo’n case tijdens het begrotingsdebat in het Vlaams Parlement, vorige week. Een man met een gehandicapte zoon zou plots 170 euro meer moeten betalen, zei De Meester. Diependaele antwoordde dat ‘alle inkomens’ inderdaad zouden meegerekend worden in de huurprijsberekening, ‘ook de inkomensvervangingen’. Maar, voegd hij eraan toe, ‘het gaat hier voor alle duidelijkheid niet over het persoonsondersteunend budget (POB), maar over inkomensvervangende uitkeringen. Die worden inderdaad meegerekend, en dat lijkt me maar logisch ook, want, nogmaals, er staan ook mensen met een handicap op die wachtlijst.’

Energiewinst of prijsstijging?

In het Vlaams Regeerakkoord staat dat de regering de investeringen in sociale woningen op hetzelfde ‘recordniveau’ als in 2019 wil houden. Mallants wijst erop dat de huisvestingsmaatschappijen het gewoon niet redden met de gemiddelde huurprijs van 300 euro. ‘Een stijging van 30 euro per maand, maakt bij een nieuwbouwwoning over een periode van 33 jaar het verschil tussen break-even en zwaar verlies.’ Als deze aanpassing er niet was gekomen, zegt hij, zouden binnen een paar jaar verschillende huisvestingsmaatschappijen failliet zijn.

Vooral investeringen in energiebesparende maatregelen wegen door. In 2010 had nog de helft van de sociale woningen een ‘energie-gebrek’ zoals enkel glas of geen dakisolatie. Intussen is dat gedaald tot 15 procent. En daar komt de derde aanpassing op de huurprijzen om de hoek piepen. Wie in een energiezuinigere sociale woning woont, ziet de huurprijs stijgen. Wat uitgespaard wordt aan pakweg verwarming, wordt verrekend in de hogere huurprijs.

Op het eerste gezicht een pijnloze ingreep, maar zo eenvoudig ligt het niet, zegt Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform. ‘Er wordt gewerkt met gedateerde cijfers. Bij heel wat woningen zal de prijs nu omhoog gaan, omdat zij inderdaad energiezuiniger zijn, ook in panden waar al lange tijd niets meer gebeurd is.’ Met andere woorden, de lagere energiefactuur is voor de mensen die daar wonen het ‘normaal’, er zijn niet zopas ingrepen gedaan waardoor zij minder geld uitgeven aan energie dat ze nu zouden kunnen overhevelen naar huur zonder dat ook echt in de portefeuille te voelen. ‘Zo creëer je het gevoel dat dit een platte prijsstijging is, en hol je het draagvlak voor energiemaatregelen uit.’

Meer instroom nodig

Verstichele vindt het bizar dat het Huurdersplatform in de hele discussie niet betrokken werd. Hij vreest dat de laagste inkomens, voor wie een kleine prijsverhoging al zwaar weegt, het gelag zullen betalen. De sleutel ligt volgens hem in het verder opentrekken van de sociale huurmarkt. ‘Nu komen er vooral mensen bij met een zeer laag inkomen, dat betekent dus lage huurprijzen. Als je meer mensen toelaat, zijn er ook meer inkomsten die investeringen mogelijk maken.’

In Vlaanderen wonen iets meer dan 155.000 gezinnen in een sociale woning. Er staan er nog eens zoveel op een wachtlijst. ‘En het drama is dat die op de privé-markt vaak twee keer zoveel betalen’, zegt Mallants. ‘Ik zou liever zien dat de gemiddelde huurprijs stijgt naar 350 euro, maar dan we dan wel alle 300.000 gezinnen een woning kunnen bieden.’

In het nieuws

De podcasts van De Standaard