Foto: mat

Wat moet de fiscus weten over uw tweede of verhuurde woning?

Voor wie één woning bezit, er zelf in woont en afbetaalt, is de aangifte al bij al nog relatief eenvoudig. Maar er zijn nog een heel aantal andere omstandigheden waarbij u de fiscus moet inlichten over uw woonsituatie.

De basisregel is eenvoudig: de eerste en enige 'eigen' woning is vrijgesteld. Het enige wat u daar mogelijk moet van aangeven is uw woonlening. Maar al het bijkomende vastgoed dat u bezit moet u wel aangeven. Of u die verhuurt of alleen zelf gebruikt, maakt niets uit. Ook de ligging doet er niet toe: ook van het bezit van vastgoed in het buitenland moet u de fiscus op de hoogte brengen.

  • U hebt naast uw eigen huis nog een buitenverblijf of opbrengsteigendom

De situatie is het eenvoudigst als u in ons land over een tweede (of derde) woning beschikt, en die niet verhuurt. Het enige wat u dan moet doen is het kadastraal inkomen (KI) aangeven in Vak III van de aangifte, bij code *106. U vult het niet-geindexeerde KI in. De fiscus zal die zelf aanpassen aan de inflatie. De fiscus zal die op dezelfde manier belasten als dat er een huurder in verblijft.

Als u de woning verhuurt als privéwoonst, dan gaat u op dezelfde manier tewerk. Ook hier volstaat het om het KI in te geven op dezelfde code. De kaarten liggen iets anders als de huurder de ruimte gebruikt voor beroepsdoeleinden. Dan moeten naast het KI ook de bruto huurinkomsten vermeld worden in de codes *109 en *110.

Voor een buitenlandse woning is er meer discussie mogelijk. Als u de woning uitsluitend zelf gebruikt, dan nog moet u inschatting ingeven van de jaarlijkse brutohuur die u had kunnen krijgen. Dat is echter lastig: de vaststelling van dit bedrag zal in sommige gevallen dus arbitrair zijn. De fiscus kan daarom voor sommige landen forfaitaire grondslagen gebruiken. Voor een Nederlandse woning wordt bijvoorbeeld uitgegaan van 4 procent van de Waardering Onroerende Zaken die onze noorderburen hanteren. Voor een Spaans buitenverblijf geeft u 2 procent van de 'valor catastral' in, wat terug te vinden is op diverse Spaanse aanslagbiljetten. Belastingen die u al op eigen naam betaald hebt voor de woning mag u wel aftrekken van die brutohuur. 

Informeer desnoods bij de fiscus welke regel voor uw woning gehanteerd kan worden, en vermeld bij uw bijlage hoe u tot de opgegeven waarde bent gekomen. Maar let wel: het is niet verplicht om op deze manier tot een huurwaardebepaling voor de buitenlandse woning te komen. Zowel de eigenaar als de fiscus mag ook op een andere manier het bedrag bepalen.

Verhuurt u de woning wel, dan moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven. Afhankelijk van waar uw woning zich bevindt zult u code *123 of *130 moeten gebruiken.

  • U verhuurt uw enige woning

Strikt wettelijk kan een verhuurde woning nooit een eigen woning zijn. Toch aanvaardt de fiscus toch dat een wegens bepaalde redenen een niet zelf betrokken woning die verhuurd wordt fiscaal wel een eigen woning blijft. Dat kan bijvoorbeeld omdat de vorige eigenaar er contractueel nog mag wonen, u omwille van uw werk elders moet gaan wonen, of omdat u tijdelijk voor een hulpbehoevende ouder gaat zorgen. 

Het voordeel is dat de inkomsten van uw eigen woning vrijgesteld zijn van belasting en er dus niets van die woning moet worden vermeld in de aangifte: noch het kadastraal inkomen (KI), noch de huurinkomsten. Maar als de fiscus die redenen niet aanvaardt, dat wordt de verhuurde eigen woning op dezelfde manier belast als een tweede woning. 

  • U verhuurt een deel van de woning waar u woont

Als u bijvoorbeeld een studio verhuurt in uw woning, dan telt dat deel van de woning niet als ‘eigen’ woning. U moet dan, net als hierboven aangegeven, gebruikmaken van ofwel de codes *106 of *109, naargelang de situatie.

Als er een apart kadastraal inkomen beschikbaar is voor dit deel van de woning, dan gebruikt u dit. Indien niet, dan kunt u de fiscus vragen het kadastraal inkomen met betrekking tot het verhuurde gedeelte te bepalen, of u kunt dit zelf ramen aan de hand van de oppervlakte van de appartementen.